بازسازی خانه یکی از کارهای مفیدی است که میتوان در جهت افزایش امنیت و استحکام خانه انجام داد. با اینکه این کار از مزایای زیادی برخوردار است، اما کار ساده‌ای نبوده و بدون چالش قابل انجام نمی‌باشد. یکی از چالش‌ها و مواردی که در بازسازی خانه و ساختمان وجود دارد، دریافت مجوزات لازم است. برای بازسازی نیاز است تا مجوز بازسازی شهرداری را دریافت کرده و سپس برای انجام آن اقدام کرد. اما آیا تمام امور بازسازی نیاز به دریافت مجوز دارد؟ در این مطلب در رابطه با این موضوع صحبت کرده و مواردی که نیاز به مجوز شهرداری ندارند را بیان خواهیم کرد.

مراحل بازسازی خانه

به طور کلی هیچ دو پروژه بازسازی را نمیتوان پیدا کرد که با هم یکسان و مشابه باشند؛ اما وظایف و الزامات خاصی وجود دارد که تقریبا در بیشتر پروژه‌ها یکسان هستند. ترتیب کلی اجرای پروژه‌های بازسازی شامل موارد زیر است:

• بخش‌های مورد نیاز برای بازسازی را مشخص کنید.
• بودجه خود را تعیین کرده و اولویت‌های بازسازی را مشخص نمایید.
• یک تیم پیمانکار مطرح و معتبر پیدا کرده و با آن به توافق برسید.
• برای دریافت مجوزهای لازم اقدام نمایید.
• متریال و مواد مورد نظر را با راهنمایی پیمانکار انتخاب و آماده نمایید.
• مشکلات دسترسی را برطرف کرده و شرایط را برای شروع بازسازی آماده نمایید.
• بازسازی ساختمان را بر اساس اولویت‌ها شروع کرده و به پایان برسانید.

بازسازی بدون مجوز و مشکلات آن

گاهی اوقات افراد خواسته یا ناخواسته، بازسازی را بدون توجه به اخذ مجوزهای لازم انجام می‌دهند. شاید در ابتدا این کار بدون مشکل به نظر برسد؛ اما بازسازی پنهانی، مشکلات و دردسرهایی دارد که در آینده باعث هدر رفتن پول و زمان اختصاص یافته برای بازسازی می‌شود. برای همین بهتر است بازسازی را به صورت اصولی انجام دهید و به سراغ بازسازی پنهانی و بدون مجوز نروید. در غیر این صورت با مشکلات و دردسرهایی مواجه می‌شوید که عبارتند از:

• در حین بازسازی سر و صداهایی تولید می‌شود که از داخل خیابان قابل شنیدن می‌باشند. صداهای ناشی از تخریب، دستگاه برش سنگ و آهن و … از جمله صداهایی هستند که نمیتوان مانع از آنها شد. برای همین ممکن است این صداها به گوش گشت‌های خودرو و مامورین شهرداری برسد و برای شما دردسرساز شود.
• حمل نخاله‌های حاصل از تخریب ساختمان به خارج، مشکل دیگری است که در بازسازی پنهانی وجود دارد.
• همچنین وارد کردن مصالح جدید به داخل ساختمان مسئله غیر قابل انکاری است و نمیتوان آن را از دید افراد مخفی کرد.

شاید افراد با در نظر گرفتن ساعت کاری طولانی برای نیروهای بازسازی ساختمان، اقدام به بازسازی بدون مجوز نمایند. اما این مسئله بسیار پر ریسک بوده و هر لحظه ممکن است تمام زحمات و هزینه شما به باد برود.

آیا بازسازی نیاز به مجوز دارد؟

بازسازی ساختمان نیاز به دریافت یک سری مجوز دارد. در صورتی که قصد دارید در بازسازی به تعمیرات ساختمان خود در موارد زیر بپردازید، باید پیش از شروع به کار مجوزهای لازم را دریافت نمایید.

• جابجایی و هرگونه تغییر در راه پله ساختمان
• جابجایی دیوارهایی که منجر به حذف پارکینگ ساختمان شود
• جابجایی در بخش‌های از ساختمان که خلاف ضوابط شهری می‌باشد
• حذف برخی از دیوارها و تیغه‌ها که ممکن است با برداشتنشان ساختمان دچار ریزش شود

مواردی که نیاز به مجوز شهرداری ندارند، کدامند؟

اگر قصد بازسازی ساختمان دارید، باید پیش از انجام آن از قوانین بازسازی ساختمان مطلع باشید. با اطلاع از این قوانین می‌توانید بازسازی را به صورت اصولی و مجاز انجام دهید و نگرانی از این بابت نداشته باشید. در زیر به مواردی از بازسازی اشاره می‌کنیم که نیازی به اخذ مجوز شهرداری ندارند و مالک می‌تواند آنها را بدون دریافت مجوز بازسازی انجام دهد.

• تعمیر و یا تعویض شیروانی ساختمان
• تغییرات در مصالح موزاییک، کاشی و سرامیک
• عملیات مربوط به حفر چاه و تخلیه چاه فاضلاب
• تعویض ایزوگام و آسفالت پشت بام و انجام عملیات مربوط به قیرگونی
• تغییر در کف‌سازی ساختمان یا مرمت آنها
• تغییرات در نمای ساختمان
• نقاشی و سفیدکاری ساختمان
• محوطه‌سازی برای ساختمان و استفاده از حوضچه یا استخر
• حذف پارکینگ به شرطی که برای ایجاد باغچه و یا کف‌سازی نباشد
• تعویض درب و پنجره‌ها به شرطی که در سیستم فنی ساختمان تغییری ایجاد ننماید

نحوه اخذ مجوز بازسازی از شهرداری

پس از آماده کردن مدارک‌های لازم برای اخذ مجوز بازسازی، میتوان برای گرفتن مجوز بازسازی اقدام کرد. کسب مجوز بازسازی از شهرداری شامل چندین مرحله بوده که باید تمام آنها به طور کامل و دقیق انجام شود. برای این کار در ابتدا مالک ساختمان باید به شهرداری منطقه سکونت خود مراجعه کرده و درخواست بازسازی ساختمان را به صورت کتبی ارائه نماید. پس از آن شهرداری درخواست مالک را مورد بررسی قرار داده و در صورت موافقت، شخص مالک باید نقشه‌ای از ساختمان را با تغییرات مورد نظر خود ارائه نماید. در صورتی که نقشه به صورت اصولی و مهندسی طراحی شده باشد، درخواست بازسازی توسط شهرداری مورد موافقت قرار خواهد گرفت. پس همانطور که مشخص است چیزی که در دریافت مجوز بازسازی از شهرداری مهم است، نقشه ارائه شده است. در صورتی که نقشه به شکل درست و اصولی طراحی شود، شخص می‌تواند خیلی سریع موافقت شهرداری را جلب کرده و برای مراحل بعدی اقدام نماید.

مراحل انجام کار

• تشکیل پرونده
• مراجعه مالک در زمان مقرر به شهرداری
• بازدید ملک توسط مامور شهرداری در صورت نیاز (پس از بازدید به مالک اعلام می‌شود که در چه زمانی به کدام بخش از شهرداری مراجعه نماید.)
• تعیین بروکف توسط واحد نقشه برداری در صورت نیاز
• بررسی طرح و درخواست مالک بر اساس واحدهای تعیین خلاف و طرح تفصیلی شهرسازی
• انجام استعلامات لازم از اداره برق، پست، بیمه، گاز و صدور دستور تهیه نقشه
• بررسی نقشه و اعلام موافقت اولیه از سوی کمیته فنی شهرداری
• صدور پیش نویس قطعی پروانه ساختمان و ارجاع آن به واحد درآمد و نوسازی
• پرداخت عوارض‌های مربوطه
• صدور مجوز پروانه ساختمانی
• تاییدات لازم با امضای مسئول شهرسازی ساختمانی، شهردار و معاون فنی و شهرسازی

هزینه مجوز بازسازی چقدر است؟

هزینه مجوز بازسازی در قانون شهرداری ذکر نشده است. اما این هزینه بر اساس منطقه و قیمت ملک محاسبه شده و برای همین ثابت نمی‌باشد. افرادی که قصد دارند از هزینه بازسازی ساختمان مطلع شوند، می‌توانند با مدارک مورد نیاز به سازمان شهرداری مراجعه کرده و از کارشناسان هزینه را استعلام نمایند. هزینه‌ی کلی مجوز بازسازی بر اساس مراحلی که در اخذ مجوز وجود داشته و همچنین محل و منطقه ملک متفاوت خواهد بود.

چه مدارکی برای اخذ مجوز بازسازی شهرداری لازم است؟

مجوزهای لازم برای بازسازی، توسط سازمان شهرداری صادر می‌گردد. مدارکی که برای اخذ مجوز بازسازی شهرداری باید ارائه شوند، عبارتند از:

• اصل سند ساختمان و کپی از آن
• اصل شناسنامه مالک ساختمان و کپی از آن
• اصل قبوض برق، گاز، آب، تلفن و کپی از آنها
• مدارک جواز قبلی ساختمان و پایان کار
• اصل رسید بازسازی ساختمان و کپی از آن
• وکالتنامه رسمی در صورتی که مالک ساختمان دارای وکیل قانونی باشد

جریمه بازسازی ساختمان بدون اخذ مجوزهای لازم

جدا از مشکلاتی که بازسازی بدون مجوز دارد، این کار جریمه‌هایی نیز در پی دارد. در صورتی که افراد پروژه بازسازی ساختمان و خانه را بدون اخذ مجوز انجام دهند، جریمه‌هایی را باید به دلیل تخلفات صورت گرفته پرداخت نمایند. جریمه‌های این کار می‌تواند تنها مربوط به جریمه بازسازی بدون مجوز باشد و یا شامل جریمه‌های سنگین‌تری نیز شود. جریمه‌های سنگین برای مواردی است که تخلف شهرسازی در بازسازی صورت گرفته باشد. برای مثال مواردی چون اضافه کردن واحد یا طبقه در پشت بام یا زیر زمین و یا کوچک کردن نورگیر ساختمان، از مواردی هستند که شامل جریمه با مبالغ زیاد می‌باشند. علاوه بر این، اگر تخلفات صورت گرفته مربوط به تغییر کاربری یا افزایش زیر بنای ساختمان باشد، شهرداری با حکم تخریب قادر به تخریب این موارد خواهد بود. با این کار کل هزینه بازسازی و وقتی که برای انجام آن صرف شده بود، به هدر خواهد رفت.

تعطیلی پروژه به دلیل نداشتن مجوزهای لازم

یکی از مشکلاتی که در بازسازی بدون مجوز وجود دارد این است که در صورت شناسایی توسط ماموران شهرداری، پروژه متوقف می‌شود. مدت زمان تعطیلی پروژه در این شرایط معمولا زیاد است و چند برابر مدت زمانی است که باید صرف دریافت مجوزها پیش از شروع بازسازی گردد. در صورتی که فقط بحث نداشتن مجوز مطرح باشد، مدت زمان کوتاه خواهد بود؛ اما اگر تخلفات بیشتری در این بین صورت گرفته باشد، زمان رسیدگی و صدور حکم مربوطه باعث افزایش مدت زمان تعطیلی پروژه بازسازی خواهد شد. بنابراین بهتر است در این مورد ریسک نکرده و مجوز تعمیرات ساختمان و بازسازی را در همان ابتدا دریافت کرد.

چند نکته راجع به بازسازی و تعمیرات ساختمان

یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه شود، این است که ساختمان قابلیت بازسازی و تعمیر دارد یا خیر. برخی اوقات اسکلت ساختمان دچار زنگ‌زدگی می‌شود و یا نشتی زیادی در آن صورت می‌گیرد. در این شرایط معمولا تعمیرات سطحی چاره کار نبوده و باید اقدام به تعمیرات تخصص شود. حتی برخی افراد معتقدند که بهتر است در این شرایط به جای بازسازی، اقدام به ساخت مجدد آپارتمان کرد. بازسازی آپارتمان باید به گونه‌ای باشد که پس از آن مشکلات دیگری برای سازه پیش نیاید و استحکام ساختمان در برابر زلزله بالا باشد. از این رو اگر در این زمینه دچار شک و تردید هستید، می‌توانید با مشاوران فعال در این زمینه مشورت کرده و بهترین تصمیم را اتخاذ نمایید.

چه دلایلی باعث انجام بازسازی ساختمان بدون دریافت مجوز می‌شود؟

با توجه به اینکه بازسازی بدون مجوز عملی غیر قانونی است و بیشتر افراد از آن مطلع هستند، اما برخی به این کار می‌پردازند و بازسازی را بدون دریافت مجوز انجام می‌دهند. دلایلی که باعث تمایل افراد به بازسازی بدون مجوز می‌شود، عبارتند از:

• عدم اطلاع از مراحل و شرایط اخذ مجوز بازسازی

بسیاری از افراد از شرایط دریافت مجوز بازسازی اطلاعی ندارند و یا آن را عملی پرهزینه، پردردسر و زمان‌بر می‌دانند. در صورتی که این چنین نبوده و در طی چند روز میتوان مجوز لازم برای بازسازی را از سازمان شهرداری دریافت کرد. شاید در ابتدا این مدت زمان کمی طولانی به نظر برسد؛ اما همانطور که گفته شد مدت زمان اخذ مجوز در مقایسه با تعطیلی پروژه بازسازی بدون مجوز، بسیار ناچیز است. همچنین هزینه‌ای که باید برای دریافت مجوز پرداخت شود، در مقایسه با جریمه‌های احتمالی بسیار کمتر است.

• عدم اطلاع از بازسازی بدون مجوز

برخی افراد تصور دارند که تمام امور بازسازی نیاز به دریافت مجوز دارد. در صورتی که اینگونه نبوده و تنها برای برخی امور باید اقدام به اخذ مجوز کرد. این افراد ممکن است از روی ناآگاهی به گونه‌ای عمل کنند که گویی در حال بازسازی به صورت غیر قانونی هستند. برای مثال ممکن است مصالح و نخاله‌های ساختمان را مخفیانه جابجا کنند و طوری رفتار کنند که در حال بازسازی ساختمانشان نیستند. بنابراین هر فردی باید از اموری که نیاز به مجوز دارد، اطلاع داشته باشد و با آگاهی برای بازسازی اقدام نماید.

• غیر قانونی بودن پروژه

یکی دیگر از دلایلی که باعث بازسازی بدون اخذ مجوز می‌شود، غیر قانونی بودن پروژه است. گاهی اوقات افراد قصد انجام کارهایی را دارند که نمیتوان برای آنها اقدام به دریافت مجوز کرد. برای همین است که سعی می‌کنند به طور مخفیانه اقدام به بازسازی نمایند.

• تغییرات کاربری و پرداخت نکردن هزینه برای آن

در صورتی که هدف از بازسازی تغییر کاربری ساختمان باشد، باید هزینه خاصی برای آن پرداخت شود. این هزینه معمولا بالا بوده و افراد برای فرار از آن، اقدام به بازسازی بدون اخذ مجوز می‌نمایند.

جمع بندی

بازسازی ساختمان بدون اخذ مجوز عملی غیر قانونی بوده و باید برای انجام آن از سازمان شهرداری مجوز دریافت کرد. نکته‌ای که در این رابطه مطرح است این است که تمام امور بازسازی نیازی به دریافت مجوز ندارند و تنها برای برخی از امور نیاز به مجوز می‌باشد. برای همین افراد باید نسبت به این موارد آگاهی داشته باشند و در صورت لزوم برای اخذ مجوز اقدام نمایند. در صورتی که بازسازی بدون مجوز انجام شود، جریمه‌هایی از سوی شهرداری برای مالک ساختمان در نظر گرفته خواهد شد.